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关于房产与人口现状的一些投资思考

发布时间:2020-10-29 相关聚合阅读:人口 现状 一些 房产 投资

原标题:关于房产与人口现状的一些投资思考

2019年社科院的一份报告里面写到,中国目前的房价收入比已经达到9.3,房地产对经济的拉动效应已经开始转变成抑制作用。这个结论很重要,我们再来结合一下人口问题来谈一下未来的影响。

房产问题本质上是什么呢?本质上是属于投资,因为高房价本质上是一个蓄水池,将居民的收入储蓄在房产中,然后银行把钱借出去进行投资。但是,问题在于,投资的效应要持续增加,才能够匹配高房价,如果一旦经济下滑,那么收入下滑,人们的收入被房贷所压制,就没有钱去消费。

有人说,没有钱消费,就省一点好了,反正钱在那里,未来再用就好了。但是,这种说法是不对的,因为昆明房产网钱从来都没有在那里停留,都是被用掉了,如果投资没有产生足够的效益,那么未来房产也不会有太大的增值。与此同时,个人没有钱消费,个人的投资,也就是私人投资也会被压缩,那么未来怎么能持续呢?

在私人投资中,最为重要的就是人才与教育的投资,现在中国的问题在于,很多人被高房价所压制,导致没有动力去生孩子,十年以后这个社会没有足够的年轻人,就会导致劳动力成本上升,进而导致整个国家的竞争力下滑,从而导致投资也没有产生足够的效应。

因为很多投资本身是有规模效应的,比方说中国的高铁,使用的人数越多,那么其成本越低,如果使用的人变少,那么成本就会大幅上涨。我们需要注意的是,2019年新生人口只有1500万,而这还是在放开二胎的情况下。所以,中国目前的人口问题非常棘手。

还有一个问题,高房价会使得人们更加注重短期的经济效益,比方说一个刚毕业的年轻人,如果没有父母的资助,不可能去选择一些暂时收入很低但长期很有价值的行业,这就迫使产业的资源配置出现问题。与此同时,高房价还会导致贫富差距的拉大,那些没有房子的人,不得不支出大量的房租,或者背负大量的贷款,不敢冒险,只能让穷人更穷。

更为重要的是,当下中国经济正在从过去的模式中转型。过去中国的产业,按照东亚的模式进行发展,由于起点比较低,可以少走很多弯路,投资的确定性和增长速度都很高。而转型升级以后的产业,一方面由于风险性更高,另一方面也面临西方发达国家的竞争和打压。所以,发展的速度下降是必然的。

我们要记住一点,高房价的潜台词在于高增长,如果没有高增长,那么高房价也就没有了基础。这个和股票是一个道理,当公司业绩高速增长的时候,市盈率可以变得很高,但是一旦企业增长开始减速,那么估值就会变得很贵。

另外,我们还需要注意的是,目前中国的城镇化已经达到了一个相对变盘的节点。人口流入大城市的速度在降低,没有大量新增的人口,城市的土地稀缺性就会下降,至少不会像目前一样。

因此,我们需要关注的一点是,未来5年中国的房地产不可能再出现类似过去一样的高速增长,因为中国经济的体量已经不允许出现如此高的增速,但是我们这里提到的也只是一个相对而言的5年左右的周期。

诸如美国在次贷危机之前,已经是一个增速相对比较慢的经济体,但是房价依然出现了快速的增长,这主要是因为投资活动大幅度增加,蓄水池的效应非常明显,投资的情绪在作怪,否则美国的房价和GDP增速是不匹配的。

所以,中国除了一线和准一线城市,其他城市的房产投资需要谨慎。不过,我们也不必灰心,房产的机会仍然是有的。在既有房产的情况下,装修行业可能会面临一个比较不错的爆发期。另外,人口放开是迟早的事情,所以婴幼儿产业以及教育产业在未来可能会有非常不错的机会。

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